Qu'est-ce qu'une obligation hypothécaire garantie ?

Une obligation hypothécaire garantie (CMO) fait référence à un type de titres adossés à des hypothèques qui contient un ensemble d'hypothèques et les vend comme un investissement. Organisés par échéance et niveau de risque, les CMO reçoivent des flux de trésorerie lorsque les emprunteurs remboursent les prêts hypothécaires servant de garantie à ces titres. À leur tour, les CMO allouent les paiements du principal et des intérêts à leurs investisseurs sur la base de règles et d'accords prédéterminés.

Émises pour la première fois par Salomon Brothers et First Boston en 1983, les CMO étaient complexes et comprenaient de nombreuses hypothèques différentes. Pour de nombreuses raisons, les investisseurs étaient plus enclins à se focaliser sur les flux de revenus offerts par les CMO que sur la santé des prêts hypothécaires eux-mêmes. En conséquence, de nombreux investisseurs ont acheté des CMO remplis de prêts hypothécaires à risque, de prêts hypothécaires à taux ajustable, de prêts hypothécaires appartenant à des emprunteurs dont les revenus n'ont pas été vérifiés au cours du processus de candidature, et d'autres prêts hypothécaires risqués présentant un risque élevé de défaillance.

L'utilisation des ECL a été critiquée comme étant un facteur ayant provoqué la crise financière de 2007-2008. La hausse des prix de l'immobilier a fait apparaître les prêts hypothécaires comme un investissement sûr, encourageant les investisseurs à acheter des CMO et autres MBS. Pourtant, les conditions du marché et de l'économie ont entraîné une augmentation des saisies et des risques de paiement que les modèles financiers ne pouvaient pas prévoir avec précision. Les effets de la crise financière mondiale ont conduit à une réglementation accrue des titres adossés à des créances hypothécaires. En décembre 2016, la SEC et la FINRA ont introduit de nouvelles règles qui réduisent le risque de ces titres en fixant des exigences de marge pour les transactions des organismes couverts, notamment les obligations hypothécaires garanties.

Comprendre les obligations hypothécaires garanties

Les obligations hypothécaires garanties sont constituées de plusieurs tranches ou groupes de prêts hypothécaires organisés en fonction de leur profil de risque. Les tranches ont généralement des soldes de capital, des taux d'intérêt, des échéances et des taux de défaut différents et représentent des instruments financiers complexes. Les obligations hypothécaires garanties sont sensibles aux variations des taux d'intérêt et aux changements des conditions économiques, tels que les taux de saisie, les taux de refinancement et les taux de vente des biens immobiliers. Chaque tranche a une date d'échéance et une taille différentes, et des obligations sont émises contre elle avec un coupon mensuel. Le coupon prévoit des paiements mensuels du principal et des intérêts.

Pour illustrer cela, examinons le mécanisme représenté sur la photo. Supposons qu'une banque ait émis un prêt hypothécaire pour des appartements d'un montant de 100 000 000 $ et qu'immédiatement après elle ait émis des CMO pour le même montant. L'ensemble des obligations est mis aux enchères. Les investisseurs reçoivent un revenu garanti à long terme avec un risque potentiellement faible en achetant des obligations. La banque utilise l'argent reçu des investisseurs pour émettre de nouveaux prêts. Une partie des intérêts sur le prêt hypothécaire est consacrée au paiement des revenus du coupon, et le reste constitue le bénéfice de la banque.

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CMO / CDO

Comme les CMO, les CDO (obligations adossées à des créances) consistent en un groupe de prêts regroupés et vendus comme un véhicule d'investissement. Toutefois, alors que les CMO ne contiennent que des prêts hypothécaires, les CDO comportent toute une gamme de prêts tels que des prêts automobiles, des cartes de crédit, des prêts commerciaux et des prêts hypothécaires. Les CDO et les CMO ont atteint leur sommet en 2007, juste avant la crise financière mondiale, et leur valeur s'est effondrée par la suite. Par exemple, à son apogée en 2007, le marché des CDO valait 1,3 trillion de dollars. Pour référence, en 2013, il coûtait déjà 850 millions de dollars.

CMO / MBS

Les titres adossés à des créances hypothécaires (ou MBS) sont des instruments d'investissement contenant un ensemble d'hypothèques résidentielles. Les organismes qui proposent des titres adossés à des créances hypothécaires achètent ces prêts à des banques ou à des institutions financières.

Lorsque les emprunteurs remboursent leurs prêts hypothécaires, les MBS reçoivent des liquidités. Les investisseurs en MBS reçoivent des paiements selon un certain calendrier. Le revenu des investisseurs est basé sur un pourcentage convenu entre l'investisseur et l'entité offrant les MBS sur les paiements d'intérêts et de capital effectués sur les prêts composant les MBS.

Une CMO est un type de MBS. Ce qui différencie les CMO des MBS traditionnelles, c'est que les prêts hypothécaires des CMO sont divisés en catégories ou tranches en fonction du risque et des échéances.

L'importance du niveau de risque avec les CMO

Lorsqu'il s'agit d'obligations hypothécaires garanties, la détermination du niveau de risque est essentielle.

Les CMO étant souvent regroupées en tranches en fonction du risque, il est crucial d'y prêter attention. Les CMO étant liés à des hypothèques, plusieurs raisons expliquent pourquoi certaines tranches sont considérées comme à faible risque, comme la cote de crédit des emprunteurs ou le montant de leur dette mensuelle.

Inversement, les tranches à risque plus élevé comprendront des emprunteurs ayant un crédit plus élevé, des taux de saisie et des taux d'intérêt plus élevés. Plus le risque est faible, plus vous avez de chances de récupérer votre argent au total, même si vos gains sont susceptibles d'être plus faibles. Encore une fois, tout dépend de ce que l'investisseur recherche spécifiquement dans un véhicule d'investissement. Peut-être qu'un investisseur est prêt à prendre des risques si cela lui permet de gagner plus à court terme.

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2022-03-25 • Mis à jour

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